簽訂合建契約時，風險有哪些？應該注意的事項有哪些？你真的知道該如何保障自己的權益嗎？千萬不能大意哦！以下幾個小叮嚀，相信一定會對你有所助益！
王小姐在新店的老家，十多年前建商來談合建，雙方簽訂合建契約，合約中僅約定分配坪數，沒約定「公設比」，如果選配坪數與約定坪數有差額，由雙方協商找補金額。建商還說選配不同的樓層可不計價差，不過並沒有載明在合約內。
選屋後，王小姐又與建商簽訂一紙選屋協議，裡頭有約定找補金額，店面一坪為一百一十萬元、住家一坪為四十五萬元。建商預售房屋時，王小姐有拿到建商對外銷售的合約，上面記載公設比為29%。
本合建案的建照原本是以二十六筆土地申請，但中間經歷一番法令解釋疑義的波折，有幾位地主因故退出，建商又想沿用舊建照申請時的法規優惠，因此便以「舊案續審」的方式申領到建造執照。其後動工興建到六層樓時，因建照遭退出的幾名地主提告，而被行政法院撤銷，工程停工了好一段時間，解決爭議之後再繼續興建，終於進展到完工交屋階段。從動工到完工，前前後後耗費將近七年光陰。
◎找補金額大增，源於增加的公設
完工後，王小姐收到建商的交屋通知單，原本是滿心歡喜，但一看到通知單後附的找補金額列表，差點沒有昏倒，找補金額竟然要上千萬！其中最大筆的是「地政登記權狀坪數」找補金額，如果是室內坪數增加當然很好，但王小姐發現專有部分面積根本沒有增加，權狀坪數增加的都是屬於公設的面積，「公設比」從原本預售時的29%，暴增到35%，可見建商在產權登記時灌進了很多公設面積。
另一個大項是「樓層價差」找補金額，由於當初沒有白紙黑字寫在合約內，建商當然是將選屋樓層差價列入找補。而且不知是否因為工程拖了很長的時間，建商為彌補虧損，居然連原本依合約要由建商負擔的合建信託費都列出，要向地主請求。此部分經王小姐拿出合約抗議後，建商自知理虧，就將其剔除。此外，王小姐也不明白，為何建商要支付給稅捐單位的營業稅也要地主負擔。
王小姐擔心如果不支付找補金，信託機構塗銷信託後將產權登記給建商，建商就會以產權為要脅，不登記給地主，這樣就要擔心房地隨時可能會被建商賣掉或被其債權人查封，於是王小姐趕緊發了一封信函給信託機構，要求信託機構暫緩塗銷信託。信託機構為免發生爭議，答應暫緩塗銷，但要求王小姐要負擔後續的信託保管費用。
◎小叮嚀
公設比、找補相關規定等皆應寫在合約裡
合建契約往往涉及到上百、上千萬元價額的產權，為免約定不清楚發生爭議，以致日後蒙受鉅額的損失，建議務必先請律師協助審閱。一般俗稱的「公設比」，也就是權狀上登記共有部分占全部登記面積的比例，合約中最好事先約明，以免發生本案例遭灌公設面積的情事。合約中也應約定產權登記時如果有誤差應如何處理，例如找補的計算基準、上限，以及區別主建物、附屬建物及共有部分的找補金額等。
選屋的找補方式與金額最好先約定清楚，不建議僅約定以「協商」方式處理，否則萬一未來雙方協商不成該怎麼辦？即使上法院，因為雙方未寫清楚該以何種基準或價格找補，法院也很難判斷。凡事有「白紙黑字」才算數，任何承諾或協議均應明文記載在書面上，一旦有一方不認帳，另一方才有憑證可以主張。
營業稅的負擔方式或分擔比例也須事前約定
營業稅為建商合建的成本，要地主負擔不是不合理，只是問題在於其到底有沒有算進建商的成本、並反映在雙方約定的合建比例當中。如果沒有在合約中講清楚，就很難明瞭與區分。若是沒寫清楚，司法實務對於究竟是由建商還是地主負擔，也有不同見解，建議營業稅由何人負擔應事先在合約中約明。
注意建商罰則中的免責事項
合約通常會約定建商如逾期完工，應依合約所定標準計算給付懲罰性違約金，但要注意「除外事項」，也就是建商可「免責」事由的約定。案例中的約定並不明確，有可能會遭建商解釋為包含「其他未參與本案之地主所衍生產權糾紛」的情事。
最後，信託契約有關未來完工後地主應分配房地的產權登記，最好約定直接由信託機構移轉給地主，不要再透過建商轉手，以免產權登記發生問題。
都更不計較！危樓重建全體地主各退一步，歡喜迎新屋
台北市信義區精華地段有一棟大樓被九二一地震震成危樓，後來由居民自組更新會、取得重建共識，並取得金融機構百分之百的融資，由銀行貸款並協助重建完成，成為都市更新重建的典範案例。其中，有一段不為人知的小故事。
原本在取得重建共識的當下，對於擁有一樓店面的地主來說，實際上是百般不願意。因為即使震成了危樓，店面也不是不能出租，而且當地價值不斐，出租的行情和震災前並沒有太大的差距。不過一樓店面的地主也顧及畢竟房子已成了「危樓」，能夠重建當然是好事，而樓上層的地主也多是通情達理之人，能夠體諒一樓店面地主的心情，因此願意給一樓地主較優惠的條件。
雖然本案是自組更新會都更，不過全體地主特別為一樓地主簽立了一個特約，就是自主更新的花費及重建後費用的結算，一樓地主僅需按照更新前房屋的「坪數」分擔，不必像法定「權利變換」是依照一樓更新前的「價值」分擔。
對於要「負擔」費用的一樓地主而言，店面「坪數」所占全部地主房屋坪數的比例，當然比店面「價值」所占全部地主價值的比例，相對而言少了許多。而決定重建的當下，大家原是預期即使出售了因都更而新增加的房屋坪數，仍然不足支應重建費用，地主仍須貼錢負擔部分花費，因此一樓當然是接受此方案。
孰料，重建工程動工後迄至完工，這段期間的房地產價格大幅飛漲，更新會出售因都更而新增加的房屋坪數，所得竟然大於重建支出，所有地主於房屋完工移交後，不僅不需背負重建費用的貸款，還可以分到新增坪數出售後扣除重建費的餘款。
這時如果依照當時的協議，一樓店面地主用「坪數」來計算「分配」比率，當然會比用「價值」來計算少得許多。不過，一樓店面地主接受了這樣的結果。總之，全體居民可以不用付一毛錢，歡歡喜喜地迎接全新的房屋，就已經難能可貴了！
蔡志揚律師表示， 都市更新的「權利變換」，依據都更相關法令規定，更新後的價值及更新成本的共同負擔，均是以地主更新前的「價值」來計算分配和負擔，除非地主與實施者另行簽訂私約，否則就是依照這樣的規則來運作。
在地主自組更新會的場合，原本是全體地主一律適用「法定」的規則來辦理，以求公平、公開，不太能容許成立私約。本案例算是十分特殊，因為全體地主均能共體時艱，相互折衝退讓，共同簽立一份協議，因此便有不適用法定「權利變換」規定的可能。
謹慎並守信，才能圓滿達成目標
約定就是約定，即使情事變更，上了法院對簿公堂，法官也是依照雙方白紙黑字的約定做成判決，不會輕易接受一方違約的理由，因此於簽約前當然應該要審慎評估，並充分了解相關的資訊。房地合約動輒牽涉上百、上千萬元的金額，千萬不要隨隨便便地就簽下名字，合約一旦成立，就不容輕易反悔。
結語：
除此之外，有許多合建糾紛因為對於違約事項沒有特別約定，導致許多不合理的結果產生，事後地主卻又無法依法追究。如果彼此不約定違約事項，事先讓他方了解違約可能受到某種處罰，則他方可能會輕易違約的！
本文節錄：【一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書
