過去十年間，有很多人都在討論，投資分租套房的投資報酬率很高，更甚至網路上有提到，每年將近15%，很多人會問：「怎麼可能台北房子那麼貴，出租的投報怎麼可能這麼高？」
發財密笈第一步：屬於自己的黃金槓桿
其實大部分的人都被迷惑了，會賺錢的出租套房，不一定是價格昂貴的市區，而是要精算房屋取得價格，與房租獲利方式，每個人都想要知道有沒有什麼訣竅？為什麼自己的房子只能出租到3～4%？很多人想要改善自己的房屋獲利狀況，要先有幾個方式的操作。
我們在第一章裡面，提到的幾個理財觀念，大家還記得嗎？還是老話不嫌多，「知道不等於做到，做到了就賺到。」有學員問說：「房地產投資金額這麼大，一定會賺嗎？」根據我十多年操盤下來，小物件賺小錢，操作就會學到經驗，最後終會賺到大錢。
以房養房，滾出好利率；在團隊裡，我們都會先讓學員做包租公的條件演練，再看看大家各自會有多少的投資報酬率。舉例來說：小青、曉華跟俊銘三個人，各自擁有200萬元，也都想當包租公。投資條件全都一樣，租金報酬率有6%，貸款年利率為2%。
育子族；小青因為家裡有兩個小孩在念書，保守全部以現金買入房屋一間，每年收取12萬的租金，總報酬率為6%。新婚族雙薪族；曉華則是剛跟老公結婚，是個穩健的投資者，認為包租婆風險不大，以自備款100萬、另外貸款100萬，買入200萬房子兩間，也就是自有資金200萬元，另外200萬元以貸款方式取得。
曉華的年租金收入提升為24萬元，扣除4萬的利息，淨收入還有20萬元，相當於10%的總報酬率。黃金單身漢；俊銘則是單身黃金漢，想要有自己的事業版圖，喜好風險性投資。
俊銘以每間房屋40萬自備款、另外160萬貸款，買入5間房屋。同樣自有資金為200萬，但貸款金額高達800萬元。這樣年租金收入就有60萬元，扣除利息金額16萬，賺44萬元，相當於22%的總報酬率。這三個投資者，因為人生規畫不同，可接受的風險承受度也不同，財務槓桿也大大不同。
投資者總結如下：
投資200 萬，投資報酬率6%、10%、22%。
發財密笈第二步：房市看跌做出租
我也曾經質疑過自己的投資理財思維，一開始大家都覺得我是瘋子；我當年投資人生第一個物件的時候，我爸就以為我瘋了，還在馬路上對我罵了近半小時三字經，親戚也笑我，我只能想辦法證明給他們看，經過了這幾年大東的發展，以及我聽過很多房產專家的操作方式，印證了我個人的操作。
包租公律師蔡志雄在《我是612－我是包租公》一書曾經分享：「房市一定會有上漲跟下修，房市下修的時候，就是要做包租公，把房子出租給別人，如同定存的被動收入，等到房子上漲回來，就賣掉賺價差。」當然，這也是要看北中南區域房價跟地段後，再做出風險控管跟分析，我們在後面的章節，會教大家一些「小眉角」！以下舉個操作演練案例。
媽媽擔心如花未來沒有結婚的打算，又不想要跟家人同住，所以在15 年前，大學剛畢業的時候，就介紹如花去買了一間位於高雄市巷子的32 年老公寓，大概是300 萬上下、3房2廳1衛。經過詳細規畫，將所有的房間打通，另外隔成4 間各自擁有獨立衛浴設備之套房。整個裝潢及家具的費用，得額外投入170萬費用。
有學員問我：「為什麼要改成這樣呢？直接一整層出租不好嗎？」其實沒有好跟不好，只是出租的人想要有多少的投資報酬率？想要出租多久？會吸引到什麼樣的租客？這些都是一種長線規畫的思考方向。我的經驗分享是，大家如果想讓整間房子的出租報酬率拉高，間數不一定要增加，但是總租金收入要比較高，對吧！
那麼總租金收入拉高，就是出租的房價要比較高，透過房屋裝修，美化了出租的屋況，吸引到的人，都是願意為了承租比較舒適的空間，花費比較高的人，最終我們的目標是：穩定收入、住得久、愛惜房子的租客。所以，我們作了以下的小改善：
第一、
每間套房都有窗戶，可以吸收外來陽光，提升出租之價位。每一間套房均以每月八千元出租，押金兩個月，合計每月可以收租3 萬二千元，亦就是每年可以有38萬4千元之收入。
第二、
每一間都有小陽台，在改裝時，我發現預留小陽台給租客，是另一種增加通風跟採光的舒適度的方式，也是物件的差異化，很多套房空間都滿滿的，讓人覺得很密閉跟壓迫感，但站在提供租客舒適度的角度，我願意把這樣的空間讓出來，試過之後，發現租客幾乎都相當滿意；在景觀造景上，陽台也是相當舒適的空間，如果有更多的預算，我們也會將植物與陽台再做結合。
第三、
衛浴採用高級的單體馬桶設備，很多人看過套房衛浴，都會驚呼：「哇，好像高級飯店的浴室，有馬賽克磁磚跟頂級馬桶耶。」其實，每天上班回來，除了主臥外，浴室也是很容易讓人放鬆的地方，但是很多屋主會忽略，就是都長得一樣，然而只要多花點心思，增加牆面的豐富度，回家都有住飯店的感覺，租不同間，就好像又住了新的飯店，很有趣！
透過這本書，我們想要呈現的，並不僅僅是觀念，除了讓大家對於基本的財務槓桿，以及出租改裝增加一些概念，也要分享一些生活空間美學跟品味。
作者簡介
趙琇華
從小時候常睡菜市場，到成為教官，
到發現１８％需要靠自己，到３３歲財富自由。
•22歲買下人生中第一間房子
•33歲達到財富自由，被動收入大於我的總支出
•42歲時成立方程式地產管理顧問公司
•目前管理100多間房子，其中涵蓋套房住家店面
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